cuenta participe.

Tengo un local por valor de 200000€ y viene un inversor a construir tres pisos, hacer la división horizontal y vertical de la finca y luego hacer el reparto de beneficios. Los ingresos seran de 800000€ y yo me llevo 400000€. ¿cual es mi coste fiscal frente a la renta?

En una operación mediante un contrato de cuenta en participación, tu coste fiscal en el IRPF se divide en dos momentos temporales clave, ya que la Dirección General de Tributos (DGT) dictamina que la entrega del local traslada la titularidad jurídica al gestor.

Asumiendo que eres una persona física y que el local forma parte de tu patrimonio personal (no afecto a actividades económicas), tu coste fiscal estimado en la Renta ascenderá aproximadamente a 78.480 €, desglosado en las siguientes dos fases:

Fase 1: La aportación del local (Ganancia Patrimonial)

Al aportar el local a la cuenta en participación para que el inversor construya, estás realizando una transmisión de la propiedad en favor del gestor. Esto genera una ganancia patrimonial en la base del ahorro de tu IRPF que se calcula sobre el valor del mercado en ese momento.

• Valor de transmisión (Aportación): 200.000 €
• Valor de adquisición histórico: Supongamos a modo de ejemplo que en su día lo compraste por 100.000 € (incluyendo gastos de notaría e impuestos).
• Ganancia neta: \(200.000 – 100.000 = 100.000\ €\)

Aplicando la escala progresiva del ahorro vigente (del 19% al 28%):

• Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
• Siguientes 44.000 € (hasta 50.000) al 21% = 9.240 €
• Siguientes 150.000 € (hasta 200.000) al 23% = 11.500 €
• Coste fiscal aproximado en Fase 1: 21.880 € (esta cifra variará según cuál sea tu valor real de compra original).

Fase 2: El reparto de beneficios (Rendimiento del Capital Mobiliario)

Cuando la promoción finaliza, se venden los pisos por 800.000 € y se te adjudican tus 400.000 €, fiscalmente no estás vendiendo pisos, sino recibiendo el resultado de una inversión. [1]

El beneficio neto atribuible a tu participación se calcula restando el capital que aportaste (los 200.000 € del local) a la suma total percibida. Este rendimiento se califica como Rendimiento del Capital Mobiliario (art. 25.2 de la Ley del IRPF) e integra también la base imponible del ahorro.

Ingreso percibido: 400.000 €

• Capital aportado: 200.000 €
• Rendimiento neto del capital: 200.000 €

Aplicando el gravamen progresivo del ahorro sobre estos 200.000 € de beneficio:

• Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €
• Siguientes 44.000 € al 21% = 9.240 €
• Siguientes 150.000 € al 23% = 34.500 €
• Coste fiscal de la Fase 2: 44.880 €

Nota: El gestor estará obligado a practicarte una retención (normalmente del 19%) en el momento de pagarte los beneficios, importe que se adelantará a Hacienda y restarás en tu declaración anual. [1, 2]

Resumen del coste fiscal estimado en IRPF

*Nota marginal: Al extinguirse el contrato, la devolución del capital y reparto suele tributar por la modalidad de Operaciones Societarias del ITPAJD al 1% sobre lo recibido en algunas Comunidades Autónomas.